MPF obtém decisão para liberar hipotecas de imóveis quitados da Caixa em Uberlândia (MG) — MPF-MG de 1º grau

MPF obtém decisão para liberar hipotecas de imóveis quitados da Caixa em Uberlândia (MG)

Liminar obriga banco a cumprir Súmula 308 do STJ e a dar ampla publicidade à medida

O Ministério Público Federal (MPF) obteve liminar, em ação civil pública, que determina à Caixa Econômica Federal que não negue a emissão de cartas de baixa de hipotecas de imóveis já quitados por consumidores finais em Uberlândia (MG). Além disso, a Justiça determinou que a Caixa dê ampla publicidade à medida liminar em seu site e em jornal de grande circulação local, com o objetivo de assegurar que os consumidores conheçam seus direitos e que a decisão seja cumprida.

A decisão baseia-se na Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ). A norma estabelece que a hipoteca firmada entre uma construtora e um agente financeiro, seja antes ou depois da celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia para os compradores do imóvel. O principal objetivo da súmula é proteger o comprador de boa-fé que cumpriu o contrato de compra e venda do imóvel e quitou o preço ajustado. Isso significa que ele possui a legítima expectativa de que a construtora cumprirá suas obrigações perante o financiador, deixando o bem livre de ônus, e não deve ser penalizado por débitos contraídos exclusivamente pela incorporadora ou pela construtora junto à instituição financeira.

A ação – O Ministério Público Federal ajuizou a ação civil pública após apurar que a Caixa violava direitos fundamentais dos consumidores ao negar a emissão de cartas para baixa de hipotecas sobre imóveis, mesmo após a quitação total por parte deles. Essa prática específica foi observada em empreendimentos como o Garden Residence, localizado em Uberlândia (MG), onde hipotecas foram firmadas entre a Caixa e as incorporadoras ou construtoras. Em um dos casos, um adquirente quitou seu apartamento em junho de 2021, mas encontrou uma restrição na matrícula do imóvel por conta de uma hipoteca em favor da Caixa, decorrente de negociação entre o banco e a incorporadora, constituída após a assinatura do contrato de compra e venda do imóvel.

A Caixa, por sua vez, alegou que uma lei posterior (Lei n. 13.097/2015) teria superado o conteúdo da Súmula 308 do STJ, permitindo a manutenção das hipotecas até o pagamento integral do Valor Mínimo para Desligamento (VMD). No entanto, o MPF ressaltou que a Súmula 308 continua plenamente aplicável, mesmo após a edição da Lei 13.097/2015, e que a Caixa deveria buscar garantias no patrimônio das construtoras e incorporadoras, e não penalizar o adquirente de boa-fé.

Ao conceder a decisão liminar, a 2ª Vara Federal de Uberlândia concordou com o MPF e reafirmou que a Súmula 308 é aplicável, mesmo após a Lei n. 13.097/2015, destacando que a norma busca proteger o comprador de boa-fé que pagou o imóvel. Decisões recentes do STJ, inclusive após 2015, confirmam a manutenção da aplicabilidade da súmula, mesmo em casos de alienação fiduciária. A decisão também apontou que a conduta da Caixa de manter as hipotecas foi comprovada por documentos internos da própria instituição.

Publicidade – Em complementação à medida, ao analisar embargos de declaração do MPF, o magistrado acolheu o pedido e determinou também que a Caixa dê ampla publicidade à decisão liminar. Essa publicidade deve ocorrer no sítio eletrônico da Caixa e em jornal de grande circulação local, com o objetivo de assegurar que os consumidores conheçam seus direitos.

Multas – Em caso de descumprimento das obrigações, a decisão estipulou multa diária de R$ 10 mil pelo descumprimento da obrigação de publicidade, e multa de R$ 100 mil para cada caso de negativa de baixa de hipoteca.

Ação Civil Pública nº 6006669-58.2024.4.06.3803/MG